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[成都学区] 关于成都学区房选择的一些思考

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发表于 2017-9-4 12:45:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
成都的学区房在沉迷了多年后,终于在近年完全爆发出来,还记得有朋友3,4年前买的泡小西区的学区房 - 中铁的西子香荷,当时才9000多,后来一直未见多大的涨幅,然而从去年10月份左右开始,房价就一路疯飙升,截止到最近均价已达2W多。而附近草堂小学破败出了名的学区房,现在也已卖到3W了,之前40,50平的学区房也就在60,70万的,就在今年5月,也已经涨到了120万。
宝妈认同大家买学区房,但是当面对大家用3万一平的价格买到那种小破旧的房子,还是非常震惊的。所以,今天我们来聊聊关于学区房的一些看法,希望大家都能理智的选择学区房,既能让孩子享受到好的教育,又能使得自己的家庭财富增值保值。下面的角度更多是从娃娃的教育层面考虑出发。
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学区房意味着什么?
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学区房从面积和功能上来看分为两类:一类是小面积、以入学为目的、不适宜自住的房子;另一类是同时实现入学和入住功能的大面积房产。虽然二者都属于学区房,但很明显,小面积学区房已经脱离了住房的定位,更多地转型为一种以房子形态存在的、可以转让的、名校入学资格会员卡兼投资理财产品。我们经常在电视上看到北京、上海的学区房,已经不只是老破小可以形容了,大量的过道房,只为能上一个户口,保障孩子能读一个不错的小学。
从某种意义上来说,小学学区的竞争是未来更为激烈的初、高中竞争的预演,小学学区的竞争相较于后者而言更为单纯,因为这是一套房就可以解决的问题,而后者掺杂的因素更多,取决于孩子的成绩、特长、奥数成绩、父母的社会关系以及真金白银的择校费。有些比赛,似乎从一开始加入,就很难中途抽身出来。
说到学区房,不能不提户口,毕竟房子是户口的实体化表现,所有的学区房都是为了获得一个能入读名校的户口。城市在发展,城市化进程在加快,大城市的马太效应正在进一步的凸显。可以断言,经过这一轮的城市化,整体的资源、人才都会向大城市进一步的集中,造成短期内大城市的公共资源进一步的不足,而资源的建设不是一蹴而就的,尤其是优势资源,从无到有易,从差到优难
有的人可能会说,人多了,政府就多修学校呗。确实,现在仿佛四处都在新建学校、办分校。但是,这些新兴学校是否真的被需要呢?一个学校从确定到建成需要2、3年,配齐老师和招生或许很容易,但是这种“学区”会是所有人都去抢的么?
每一个房子都是有学区的,但不是每一个房子都是所谓的“学区房”。大家只会对那些有一定办学历史的、有良好口碑的学校趋之若鹜,不少家长都致力于研究学校的各种指标,哪些是正统的学校,哪些是挂牌的,哪些未来是有发展的,哪些是派了本校的老师参与的,如此种种,不一而足。真正的优质学校,没有十年、八年是建立不起来的。
可以断言:在未来的一段时内,一方面是人才尤其是优秀人才的持续导入伴随着其子女对学区房的需求增加,另一方面是资源不能快速形成有效供给,“学区房”会因为其稀缺性而继续存在,这种短期内供需失衡的状态,可能会进一步地加剧。

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新区的学区房不会一蹴而就
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在今年之前整个成都的规划就是向南、向南、再向南,所有的基础建设、教育配套都一窝蜂地向南倾斜,“五朵金花”和4、7、9中都在城南开了新校区,但计划总是赶不上变化,还没等这些新校区站稳脚跟,政府又提出了东进策略,直接一个90度大转弯调头向东,这样传说中最优质教育配套的天府X小和天府X中,一下子由最高配置变成了昨日黄花。而伴随东进策略的,势必是后面全新的教育配置,再一次地重复建设。
前面说过,教育资源的建设不是一蹴而就的,一个刚从师范学院毕业的学生要转变为一个经验丰富的成熟教师,中间是需要很长时间的,优秀的教师每年就那么多,每一次这样的方向调整,都意味着原本就不算很厚的优秀教育资源进一步被摊薄。可以预见,政府很快就会在高新东区聚集许多优秀的教育资源,而这些学区的落地、建设、成熟,又需要好几年。因此,基本可以判断,每次所谓在新区建设的教育资源都并非我们想象中那么靠谱,因为等到建设成熟,估计我们的娃也差不多该毕业了,换个角度,又有多少人愿意自己的子女充当小白鼠,去新学校、新老师那里一切从零开始呢?
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那成都的学区房应该怎么买呢?
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谋定而后动

简单说,就是想清楚,学区房是买来住,还是不住只上户,或者只是作为理财投资产品,因为不同的需求决定了你投入资金的大小和预期回报率。

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如果读书期间是要和孩子在这住的,那么二房、三房应该是标准配置,目前情况下,总价都会在200万起跳了;如果不住,只上户或纯粹只是想作为理财产品,那买个小面积的就足够了,而且还更容易转手,流通性更强,交易成本也更低;如果不想买老破小房,那么就在好学校旁边找那些修建时间不长的住宅产权的公寓楼,一般都在30平左右,买来之后即使是出租,也能有较高的收益。。
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坚持历史悠久、经验丰富的学校

马太效应一定是存在的,更好的学校能招到更好的学生,形成更好的学习氛围,从而更好地教育学生。小学和初中是小孩思想成型最重要的阶段,因此环境比教学更重要。此外,小学教师需要细致,贴心,对孩子们有更多的包容心,没有子女的年轻教师恐怕这方面欠缺经验,要达到这个标准会比较难。而相对成熟的学校拥有固定的教学班底和资源,老师们普遍会更加成熟和有经验,会让孩子们在学习成长过程中更加顺利。这样的学校自然也会更容易得到家长和学生的青睐,旁边的学区房也会更受欢迎。
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本部难买,就买亲生的分校

“五朵金花”附近的学区房大多年代比较久远,即使偶尔有一两个楼盘比较新,那也是天价,例如成师附小旁边的蓝光,均价已经过3万了,算上不小的面积,基本总价都要去到小300万了。与其这样,倒不如把目光放远一点,差不多在2000年左右,五朵金花都在外开了不少的分校,经过这些年的发展,这些分校都有着还不错的教学经历和成果,例如泡小的天府校区和西区,成师附小的慧源、万科校区,再如盐道街小学的东区、德胜分校、卓锦城分校等。这些学校的特点都是建校时间在10年以上,已经熬过了学校最初的成长期,进入到相对成熟的阶段,而这一批的学区房又往往在三环附近,房龄时间不长,小区的规划和配套建设业已成熟,自住投资两相宜。对市中心有恐惧感的亲们不妨参考一下类似的学校。   
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认养的分校不如二流的本部

说到了分校,但现在很多名校除了有“亲生”分校之外,还有一堆“认养”分校。这些还不只是李逵与李鬼的区别,毕竟后种分校,也是经过相应校方认可之后,正式挂该校牌子的分校,但是他们之间的关系也就仅限于名字和牌子而已。这跟快餐的直营店和加盟店类似,后者基本和总部没关系,不管从师资队伍、还是教学质量来看,都完全是另外一种模式。所以我们在认学区的时候一定要擦亮双眼,不要房子买了,发现学校还是个Y学校
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重小学大于重中学

很多家长都在说,既然考虑了小学学区房,是不是接下来应该考虑中学学区房了,这个完全没必要。
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在成都真正的好中学无外乎三种入学方式:1.全城摇号和全区摇号;2.通过各学校的自主招生考试;3.私立学校考试或交钱,基本上没有学区房什么事儿。

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查阅一下这几年成都各中学的清华北大录取情况就能知道,最好的中学无外乎就是4、7、9中,7中嘉祥,成外实外,这些中学都没有划片读书的先例,要想进去,你的对手就是全成都的同龄学生父母,入学条件舍以上三点再无其他。因此,在选学区房时,抓住咱们能抓住的。先把小学抓好,后面中学入学的事情可以视孩子小学期间表现情况再作谋划,毕竟小学有6年,一切变化皆有可能,不是么?
活在当下的家长,或许有些累、有些苦,但依旧努力着为孩子拼一个美好未来。学区房均价3万是否太贵,这个真无法衡量,孩子的未来如果真的好,一切都是值得的。
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不过,家庭的环境对于塑造孩子的性格才是最重要的,千万别用一套学区房就以为能决定孩子的未来。
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祝愿每一个孩子都能幸福快乐的成长!
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