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[房产杂谈] 0053价格(一)----- 三维价格 #550

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发表于 2017-12-4 16:52:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
价格(一)-----三维价格 #550
对价格的理解,是区分菜鸟和专业的重要特征之一。
一)迷惘
99%的人,对“价格”的理解是错误的。
对于绝大多数的人,他们所谓的“价格”,是“最后一次成交的价钱”。
好比他们跑到新开发的远郊,花60000/m买下一套品牌CEO房。然后他们就认为自己的房子“值”六万。
理由很简单。他们刚花六万买的,真金白银的交易。
如果改天KFS再推一批房源,定价70000/m,他们就会弹冠而庆了。互相摆酒庆祝你的房子“升值”了。理由是现在有了七万的成交。
而事实呢,由于“处房情结”。一手和二手是严重割裂的市场。绝大多数CEO盘在二手市场根本抛不掉,或者要深深的折价,长久的套牢。
这是第一个问题。
第二个问题,则是“价格”完全无法预测。
绝大多数人有过这样的体验,甚至有IT理工男费尽心机,想找一幅“楼市K线图”出来。
他们试图看技术指标分析楼市的走势,试图分析“K线图和涨跌”。最终却总是无功而返。
楼市对于他们来说,简直是诡异的,混沌的,无理性的。
从现有的价格,现有的数据,理工男完全无法推测“未来”。一错再错。
而炒楼赚的是什么呢。炒楼赚的就是预测未来,并且押对了。
二)三维价格
理工男最大的问题,在于他们一开始的“世界观”就是错的。三观就是错的。
世界不是那样的。
他们老师教给他们的模型根本就不对,框架错了,以后怎样的分析都是错的。
为什么,你首先需要知道一个至关重要的词:“价格深度”。
Price Depth,价格不是二维的,是三维的。

举个例子,假设一个小区,有100套房子,100个业主。

Step 1:100个业主,全部都挂30000元/㎡出售价。

Step 2:70个业主,要价30000元/㎡,30个业主,要价50000元/平米

Step 3:30个业主,要价30000元/㎡,70个业主,要价50000元/平米。

Step 4:1个业主,要价30000元/㎡,99个业主,要价50000元/平米。

Step 5:1个业主,要价30000元/㎡,99个业主,要价80000元/平米。

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请问,房价涨了么?

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在这个例子里,你可以清晰地看到,Step 1~5,每一个步骤房价都是上涨的。而且涨幅还不小。
可是在“傻空”的嘴里,这个小区,最近五年,是完全没有任何涨幅的!
在傻空嘴里,他们是怎样看待这个世界观的呢。
Step 1:只需要30000元/㎡就可以买到该小区。
Step 2:只需要30000元/㎡就可以买到该小区。
Step 3:只需要30000元/㎡就可以买到该小区。
Step 4:只需要30000元/㎡就可以买到该小区。
Step 5:只需要30000元/㎡就可以买到该小区。
Step 6:OMG,房价一夜之间从30000涨到了80000,涨幅巨大!
价格是三维的,不是二维的。你所看到的二维,仅仅是三维价格在边际上的一个投影!
你们必须清楚地知道,“K线图”是二维的。其中X是时间,Y是价格。
Y仅仅代表的是“最低一套抛盘”,而不是全部的价格信息。他仅仅是一条边。
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. r4 r; d9 i8 m& j; b如图,价格是三维的。他其实像一座山一样。
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而我们理解的“K线图”。仅仅如图2中的黄线,他仅仅是山脚边际。
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当你认为价格始终“维持稳定”在三万的时候,其实上面的99位已经提价,一骑绝尘。
你完全不知道。你没有花一丝一毫心神,来关心那99位业主们的想法。关心那些甚至从来都不挂牌的业主们的想法。
而这股力量,99人要比1个业主更庞大,更不可撼动,更无可逆转。
大势如山岳。
等你醒过来的时候,你已经被屠杀。
我们一直很喜欢一句话,“当你发现差距时,差距已无可逆转”。
当傻空最后发现“房价在涨”时,往往已经到了Step 5。
三万扫光,是没有三万一,三万二的。
甚至也没有四万一,五万一。
直接上六万,“跳涨”。
绝望,屠杀。
如果我们的经济是一天一夜,缓慢连续变化的话。
那我们的事物“价值”,一定也是缓慢连续变化的。
任何一个模型,必然是缓慢渐变的价格走势。如果你目瞪口呆,一夜之间30000涨到了80000,那一定是你的模型不对。
三观需重塑。
三)预测未来
未来是什么样的,未来是可以预测的。而非门外汉看楼市,雾里看花“无法理解”。
价格分“总体价格”和“边际价格”。
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  • 99个业主的想法,就是总体价格。

  • 最低最低那1个业主的抛盘,是“边际价格”。

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中国人往往稿混淆掉了其中的区别。市场上弥漫的楼市分析,包括中央政府报告,他们讲的全部都是“边际价格”。
你看链接,搜房,爱屋及屋的网站数据,反应的也是“边际价格”。
“边际价格”当然很重要,因为他代表目前在市场上切实可以成交的价格。
可是“边际价格”不能预测未来。预测未来,主要看“总体价格”。也就是那99个业主们的想法。
我们常常有这样的体验,一个小区,卖得最便宜的“卖一,卖二,卖三”。
当你把卖一扫掉,房价上涨5000元。
当你把卖二扫掉,房价上涨5000元。
当你把卖三扫掉,房价上涨10000元。
三套房子扫掉,整个小区均价上升了二万元。均价一下子就从六万涨到八万了。
中介天天打电话给你,“便宜的卖掉了,剩下的就贵了,快买快买”。
你不屑一顾,把电话挂掉。其实中介说的却是实话。
这种情况怎么解释呢。解释就是:整个小区的“总体价格”,97个业主都是挂80000的。
有且仅有三个神经病业主,卖一60000,卖二65000,卖三70000.
把三个神经病扫掉,整个小区就全是正常人了。
* 浙江人比较大概率担当神经病角色。
所以职业炒家有时候和“踢馆的”很难通气沟通。
职业炒家:“又涨了,又涨了”。
踢馆的:“你那小区还有20000的抛盘”。
职业炒家:“又涨了,又涨了”。
踢馆的:“你那小区还有20000的抛盘”。
职业炒家:“又涨了,又涨了”。
踢馆的:“!@#¥%……&*()”。
四)总体价格
踢馆的已经忍无可忍了。“你那是诡辩”。
“既然成交的都是最低价格,你凭什么说99个人都在提价。你能代表这99人的想法么,三个戴表么”。
我们的确不能代表99个人的想法。
但我们大致知道9999999人的想法。
在过去五年,无论你如何嘴硬,有一句话是无论如何否定不了的:“大势在涨”。
大势在涨,如果2010年上海楼市是5/3/2,则2015年上海楼市逐渐实现了8/5/3的布局。
不仅仅大势在涨,而且我们可以很明确地和你说:“未来在涨”。从目前拍卖的几个地块来看,很明显三年之后,上海就是一个“普遍十万”的局面。
中环线附近,无论是大宁,新江湾,汶水路,还是杨高路,锦绣路,甚至上南,全部都是逼近十万。
大势在涨,逼空在即。
而另一方面,房地产又是一个高度“同质化”的市场。
房地产不是股票。医药股和电信股的走势,可以完全没有关联。
房地产其实是“一个市场”,尤其是同一个城市之内。板块之间存在比价效应,存在尊卑阶梯,内环永远比中环贵,中环比外环贵。逆袭可能,但是很难。
如果以指数描述的话,则房价=大盘指数+板块指数+小区指数。
而他们的比重,几乎可以看作:房价=大盘70%+板块20%+小区10%
另一方面,“房东的实力在增长”。
很多人忽略的一个方面,不仅仅买家的实力在增长,每年增加几十万存款。
而且房东的实力也在增长,每年也增加几十万存款。
房东越来越不差钱,也就越来越不把几百万的房款放在眼里。
这些因素集中在一起,我们可以有很大的把握说“99个人在涨价”。市场的重心在不断上移。
你如果看不见这99个人,把目光死盯在1个不调价降价的可怜虫温州钢贸厂厂长。你就很有可能面临“3万->8W”的突变式上涨。
其实不是涨,是笋盘没了。
五)所谓笋盘
然后说一下笋盘的问题。在傻空眼里,他们是无法理解“笋盘”的概念的。
因为傻空是单细胞生物,他们观察这个世界,价格是二维的。是K线图。

你和他们说,“这套房子很笋,500W的房子只卖300W”。

傻空会反过来问你,“据我的理解,价格就是最后一次交易的价钱”。

“如果这房子卖给我300W,为什么我不可以理解成这房子只值300W呢”?

所以傻空永远无法炒楼。他们根本无法判断价值和未来中枢在哪里。
而真正职业炒家的理解方式呢,职业炒家眼里,是有二个价格的:
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  • 总体价格,99个业主们的心理价位

  • 边际价格,最便宜的1个奇葩价位

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当这二个价格发生冲突的时候,我们就认为是笋盘。
是笋盘就买入。
然后偏执地认为,他不应该是20000/m,而是50000/m。
让时间发酵一切。
六)高频市场
“笋盘”是一种很不正常的现象。

Step5:1个业主,要价30000元/㎡,99个业主,要价80000元/平米。

RT,很多人会问,如果市场价80000,别人都卖八万的话。
为什么会有一个业主卖三万呢。
这个问题问错了。错在因果倒置。
正确的说法,应该是“市场上永远有8W卖3W的现象,问题的关键是,为什么会给你遇到”。
如果你学习真正的经济学,你就会知道,经济学所谓的“完美均衡状态”其实是不存在的。
市场上永远有人卖贱货,买贵货。永远有人不领市场行情。
不领行情是正常的,常态化的。人人都领行情才是不正常的。
问题的真正反面,是市场上还存在很多“套利者”。简称“商人”。
市场永远有起伏的,而套利者就是鲨鱼。
当一旦发现市场的“套利机会”时,套利者就会杀入。夺去利润,互相厮杀。
你每天吃的大米,洗发水,电脑配件,真实都存在价格起伏现象。只不过“套利者”足够多,商人足够多,竞争的结果价差被抹平了。
而房地产这个市场,关键是“套利者”~~我们称之为“职业炒家”人数极其稀少。
水库论坛之前有近七篇文章讲《职业炒家1~6》,讲的就是这一行人数之少。全国可能不到1000个人。
买卖房产,本身就是一件门槛巨高的事情。
而一套1300W的房子打折700W,你纯粹是因为他低估而买入。把一千万的房子当“生意标的”。这还不是你唯一资产。
能做到这一步的人就更少了。
在目前“限购限贷高营业税”的大环境之下,每天都有贵妇和破产老板在贱卖贵买资产。
傻子太多了,鲨鱼不够用。
笋盘太多了,炒家赚到手抽筋。绝对蓝海。
七)三维价格的实际分析
最后,我们说几个实际例子。
第一个例子,是深圳的房地产市场。
今年深圳张了近60%。而到了年底,被打压一整年的文课生小编终于又忍不住了,跳出来喊“深圳楼市开始下跌”,“业主削价10%抛盘”,“花园小区大降五千”。
深圳楼市有跌么,我们可以告诉你一个例子。“当所有的业主都在提价时,整体房价却是下跌的”。
Step 1:ABCDE挂盘20000元/平米,FGHIJ自住不卖
Step 2:ABCDE挂盘30000元/平米,
Step 3:ABCDE挂盘40000元/平米
Step 4:ABCDE挂盘50000元/平米,F卖45000
Step 5:ABCDE挂盘60000元/平米,F卖60000
Step 6:ABCDE挂盘60000元/平米,F卖60000,G卖55000
你仔细看这个模型中,对于单个的A,单个的B,ABCDEFGHIJ每一位,其价格都是“越提越高”。
然而:
Step 5的小区售价是:60000元
Step 6的小区售价是:55000元
这一步中,小区价格却是下跌的。
为什么会这样呢,你采访一下业主G,问问他是怎么想的。
“这套房子是我几年前二万买的”
“买了之后醉心工作,也没怎么关心房价”
“前几天我去中介问了一下,哇塞,中介说现在市价快到六万了”。
“我想想,我也不那么贪心。就挂个55000,咱也不要挂到尽,赚二三百万很知足了”。
这就是楼市中常出现的现象。每当一轮大涨涨完,常常有一些原先“不卖”的业主改为出售。
而这些业主的挂牌,通常比长期拼搏在第一线的炒家们要低。一般是九折。
然后我们再说第二个例子:上海市场。
今年上海涨得没有深圳多,但平均也有30~50%。大致是六万均价的房子涨到八万。
很多人感到绝望。但我们可以跟你说,“你还能买到去年价格的房子,现在是笋盘最多,发财最容易的时刻”。
道理也是类似的,市场不是一个人,是100个人。
价格不是一个价格,是100个价格。
中国学生受传统教育的毒害太深。总是以“整体”看待问题。却完全不知道“细分结构”。
当整体大势涨了40%之后;
你能确定每一个楼盘,每一个小区,每一个业主,所有人都提价了40%?
你能确信市场如此有效率,讯息如此准确无误直达每一个人?
答案肯定不是的。市场无序才是主流,价格混沌才是主流。直到商人重新把他整理到“均衡市场”。
所以每一次大涨之后,肯定有业主跟不上形势。
肯定有别人都卖8W了,某无知小白业主,还保留着6W的售价。
这等于在已经确定涨幅之后,再给你一个去年的价格。
所以“捡漏”始终是一种低风险的交易策略,只要你花心思去做,在任何已涨的区域内都可以发掘出懵懂的业主笋盘。
低风险高收益,捡漏流。
yevon_ou@163.com,2015年11月30日晚)

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