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[房产杂谈] 0057城市规划导论(二)------不可预测 #590

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发表于 2017-12-5 11:10:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
城市规划导论(二)------不可预测 #590
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政府拥有强大而可怕的力量。

最可怕的是,这股力量还不可预测。


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一)城市生长


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中国和外国房地产市场最主要的一个不同,在于中国的增长率非常快。


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中国的GDP年均复合在8%左右。按照这样的速度,实体国力每九年翻一番。

因为城市和建筑本身就是实体财富的一种。中国速度,部分意味着中国的城市和城镇建成区,每八九年翻一翻。


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如果各位熟悉上海历史的话,就会知道二十年前,1995年,上海所谓“郊区”的边缘是什么。

是徐家汇!

是中山公园。是浦东南路。

而到了金桥,已经全部都是养鸡养鸭的农田了。

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如果是北京老土著的话,则对于北京修三环,尘土飞扬记忆尤深。过了三环,一般就是荒郊野岭可以飙车的地方了。


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大约十年之前,上海的边界扩展到了莘庄。到了2015年,莘庄已经成了不折不扣的市中心。郊区的概念,成了泗泾,松江。

我们常常说笑话,某移一代给家里寄家书。说是已经在上海落脚,住进了市中心。家人问,“市中心哪里啊”。

“黄金地段,宝山大华”。


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我们举这个例子,主要是告诉各位,中国正处于急剧的“城镇化”过程中。

所有的中国大中型城市,都在飞速地成长。

作为城市定义的无论“人口”还是“建成区”,这二项指标都在飞速发展。

城市每隔十年就扩大一倍。

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二)政府的力量


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政府具有强大的力量。通过中央金融,政府每年可以取走全社会10%左右的财富。

再加上税费,垄断牌照,舆论和媒体机器。政府力量强到如Levithan一样大怪兽。

政府力量有多强。一句话可以形容:“花十年时间,政府可以把中国所有城市全部都打造一遍”。


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因为中国的国力,每过八九年就翻一翻。城市每过八九年就大一倍。

你给政府八九年的时间,政府的力量甚至可以大到打造一个新的郑州!


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在上一篇中,我们说到了十八蜂巢图:

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然后我们“煞有其事”地分析,在各大CBD确定的情况下,哪一些地理位置到各大商圈距离最短。哪一些地理位置对于固定行业(如IT,航运,宝钢)来说,生活半径最短。

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: a+ t! d9 e1 h* ?

但其实这些分析,都是酸臭腐儒,盲人摸象。

因为社会变迁实在太快了。等你分析了半天,抬头一看,全社会的商圈可能已经变成了如图:

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那你还玩什么呀,赶紧洗洗干净,往东奔吧。


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当时代剧烈变迁时,重要的不是现有资源的优化。

而是尽量抓住变迁的节奏。


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三)三面临水

! z$ S- p& k7 I+ H

政府的力量实在太庞大了,宛如大象闯进了瓷器店。

他完全可以平地打造一个深圳,而把千年华南中心城市广州,贬为一个副手。

他也可以打造重庆,目前重庆GDP已接近成都1.8倍。西南核心早已易主。


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但是,真正令炒房客畏惧的,不是这股力量之庞大。而是这股力量之不可预测。

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有一件事你一定要清楚知道,“政府做决策,绝不是最经济最有效率的”。


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如果政府做事,是“聪明”的。是有效率,有理智的。

那政府的“下一步”是可以预测。智者可以推算的。

如果政府做事是低效率,愚蠢,烧钱的。

那神仙也猜不到他下一步会做什么。


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举个例子,1990年的“浦东开发”,上海人就想破头也想不到,他究竟要干什么。

熟悉那段历史的人一定都知道,当年上海旅行社还有一个旅游节目:“二龙戏珠”。

专门带外地人来参观南浦大桥+杨浦大桥+东方明珠。


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说是1991年投资8.2亿。南浦大桥是全世界排名第三的叠合梁斜拉桥。技术难度领先,工艺复杂。如何如何雄伟云云。

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5 w6 m: I, |6 i# d9 [, G

上海人就想不懂了。你如果真的要搞一个“xx开发”,你为什么不放在松江?

松江四面全是陆地。你要去松江,拉二条高速公路很容易。

何必搞跨江大桥这么麻烦。

你觉得“二龙戏珠”如何宏伟,如何工程复杂。其实经济学上都是浪费。

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陆家嘴本身是一个半岛地形。几乎三面临水,进出陆家嘴极不方便。

当“开发陆家嘴”之后,剩下的事几乎全都是在给它打补丁。

进出延安路隧道,每天都堵塞得快死人。为了缓解陆家嘴交通难题,才陆续修了复兴路隧道,人民路隧道,新建路隧道。

这些隧道,再加上彼此之间的换乘和并轨,把陆家嘴搞得象个大迷宫。没导航几乎不能开车。

可即使这样,陆家嘴还是交通死地。他本身的半岛地形,就决定了交通绝不可能方便。根本不适合做大型CBD。[url=][1][/url]


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在此以后,浦东陆续拉了十九条过江通道,消耗了无数无数银两。

“开发浦东”的珍贵投资,就这样全浪费在大桥隧道上了。

其实浦东根本就不应该开发。你开发松江多好。建设成本绝对大大省钱。


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如果你按照“效率”原则。你是绝对猜不到政府会开发哪里的。

因为开发浦东的资金,不是上海市政府的。是中央给的。领导觉得陆家嘴风水很好,颇有王霸之气,于是就圈了一圈。这叫考虑重点不一样。


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四)不可预测


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如果一个城市的规划是“有效率”的,那么他大致是可以预测的。

譬如说,一般认为,较有效率的是“摊大饼”模式。


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如图,新城绕着老城的边缘,一圈圈建设出去。
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这样的方式,可以最有效的利用老城的资源。成本很低。

同时,每一个决策尽量由“民营企业”来做。尽量让个人选择成本最低的地方。则市场自然会根据交通成本,来配置合理位置。

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另外一种模型,则是认为应该大力发展卫星城。然后靠高速通道和市中心交通。

例如:


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这其中的每一个卫星城,都可以尽可能地在内部实现“工作---生活---沟通”。而不用赶往市区。减轻交通压力。

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这个模型的缺点是,一般能活得下去的卫星城,都是“功能单一”的产业。

例如宝山钢铁,金山石化,外高桥电厂。一个宝钢就是一个小城市,自然不用往返市区。

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但是真正的现代Metropolitan,往往是一个复杂的创新综合体。他体现在复杂性,而不是单一性。

只有在数千万人的市中心,才能产生伟大的文学,艺术,创意,新产业,VC,宗教思想,理想和勇气。而卫星城,简直和农村差不多。

所以大城市的核心还是要靠“母体”。还是要靠当中那个圆尽可能地大。堵车还是不可避免。

复杂生态才能产生高等文明。


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以上都是正常城市。可是在中国,我们还能发现“2B城市”。

2B城市的含义,是领导突然一拍脑袋。在无数“规划系高才生”师兄的抗议反对声中,非要搞新区,非要搞上千亿的大工程。

按照官场标准的说法,“规划就是一张擦靴纸”。


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市场导致的城市扩张模型:


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2B领导导致的城市扩张模型:


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我们知道下一种模型是没有效率的。可是领导喜欢啊。
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“全新规划,彻底平整,多漂亮啊”。

“上千亿的工程,投资不怕大,投资只怕不大。原因你懂的”。

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市场的力量是微弱的,缓慢的。

我们说“银川新城”,双子城之间会被缓慢填满,因为效率。

可是这个效率,是精打细算,是一分一毫,是润物无声的。


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而政府的力量是“爆裂”的。高层官员一挥手就是千亿投资。平底上可以兴起一座座百米大厦。一拉就是几平方公里的新城。

亏损,亏损怕什么。政府最不怕的就是亏损。

最关键的是,他还拥有大量力量。力量大到了每过八九年就可以重建一套老城区。


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又有钱,又任性。

超级超级有钱,超级超级任性。

既然这样,你还精打细算研究什么地段啊。

大家费尽心机猜“政府的下一步”不是更好。


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如果我们能看到政府内部文件,这其实并非完全保密的。

如果我们能预先料到下面的投资重点,岂不是可以赚大钱。


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在人民广场市政府边上,在这寸土寸金的地方,却有一座“上海城市规划馆”。

炒楼客可能是全上海最早一批参观,也是最认真一批,而且去了二次三次。

各区内部定期有“十三五”规划白皮书。

房地产业的同行,例如“上海房地产观察”可以拿到未来6个月的土地拍卖计划。

可是这一切有帮助么。

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下篇再说。

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yevon_ou@163.com,2015年12月7日晚)

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其实小陆滨江做CLD,世纪公园铲掉做CBD,效率可能还更高一点。
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