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[房产杂谈] 0059城市规划导论(四)----板块轮动 #610

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发表于 2017-12-5 11:14:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
城市规划导论(四)-----板块轮动 #610
上海楼市呈现清晰的“板块轮动”现象。
一)起承转合
中国人写八股文,讲究“起承转合”。意思是做一件事,你要有铺垫,有炒作,有高潮,有收尾。
凡事要一步一步来,打拳要打全套。
所以炒作一个板块,通常需要3~4年的时间。而绝不可能一触即就。
在过去的十五年内,上海楼市大致轮动炒作了15~20个板块。其彼此之间会有重叠,但是高潮部分绝不撞衫。

1 @2 o" f0 Z0 @( [这是一个大致的示意图,并不精确。请勿苛责。
我们仔细观察这张图表,能得出几个结论:
1)一个板块的炒作时间,约是3~4年。
2)最前面的一年造势最后面的一年退潮,高潮在中间2年。
3)当一个板块达到高潮时,舆论媒体宣传报道,会极大关注。同时开盘卖地等事盛行。但是高潮过后,就会逐渐沉寂。
4)同一时间段,高潮并不重叠。以免发生二个板块打架。
二)半成品
严格地说,我们对宣传炒作并不反感。
卖商品总要吆喝,商场开幕要剪彩,电影首映要典礼。你卖几百亿的一个楼盘,吆喝吆喝,本属正常之举。
我们真正烦恼的,是“价格”。
为什么。因为如果你是宇宙中心的话,你是宇宙中心的价格。
如果你是半成品的话,你是半成品的价格。
如果你是失败品的话,你是失败品的价格。
最怕的,就是明明失败品,却卖了一个宇宙中心的价格。
我们对政府开发新区,开发新土地的行为并不反感。这本来就是人家的权力,竞争无所不在,土地的竞争也无所不在。
竞争,新地段对旧地段的挑战,本来就是人权。
真正令我们烦恼和困惑的,是“价格”。
那些新开发的区域,通常都是“鸟不拉屎”的地方。而且时间短,投入少,即使有些规划,也多处于纸上谈兵的阶段。
但是这些新区,却卖得非常贵,非常贵。
用平移对比的话,大约比他们“20年后”发展成熟状态的那些地段,卖得还要贵。
你譬如说张江吧,张江现在炒得那么高。
可是你知道孙桥么,孙桥离张江只有2KM。房价才二万出头。
政府过二年在孙桥炒作一下,扔二个“学区”分校。炒作点概念还不容易。
那你张江又有什么稀缺性呢。你本来就是一个荒郊野岭的地方。既没有生活设施也没有娱乐设施。
你所谓的“学区房”,成立只有一二年。只有SB才相信那是名校。
如果现在持有张江五六万的二手房。你给我个理由,凭什么晚上我能睡得着。凭什么我看不见孙桥。
今年的IT Bubble,程序员都很滋润,自信心极大鼓舞,觉得程序员无所不能。
但是从全社会角度看,码农并不是一个很高阶生态位的物种。
码农聚集地,也没什么指望成为“宇宙中心”。
象这样产业高度单一,消费群体高度单一的社区,万一遭遇Bubble Burst……后果不堪设想。
然而,那些花了500~600W买市区20KM远二房的码农,倨傲地对我说,“俺们新区就是涨得快”。

+ f) N' r8 |# a9 t
@北京大土豆 骨子里就是一个傻空,而且这人最要命的是完全没有任何实战经验。

朋友,那不是涨幅大,那是你成本高。

什么叫涨幅,你买进1W,卖出6W,这个叫涨幅。

而什么叫蠢货呢:你买进价6W。

新区从来就很贵,政府一块块板块炒过去。在二三年的时间内,达到极盛。
最终我只看见你们为数不多的工资,都到了ZF手中去。
从没看见任何一个新区规划建设完成。
三)如何赚钱
即使我们能看穿“板块轮番炒作”的真相,可是我们如何从中赚钱呢。
有三件事至关重要:
1)你手中的板块,政府不会炒
2)涨的是一手价,不是二手价,“处房情结”
3)可怕的交易成本
如果你观测我们目前“中国股市”的话,你就知道事情早已乱糟糟了。
股市之中,股价和业绩,其实已经关系不大。
虽然每一个人都说:“价值决定价格”。可是今日股市,真正决定股价的,绝对不是业绩。
决定股价的,主要是有没有“庄”,有没有力量拉扯它。
在楼市中,游戏规则也是一样。
我们常常看见某些板块如凤凰穿天般的拉升,短短几月之间可以涨一倍。原本杂乱破败以为毫无希望的建材市场,莘庄一拍地就是7.5W。

洗白一句啊,“炒作”这种事,绝对不是炒家干的。

虽然政府一直试图把“帽子”扣在炒家的头上,咳咳,真相大家都懂的。

所以,你手里的货色,哪怕货再好,没轮到你这个板块动,也是不会大涨的。
那我们接着问,“追逐热点,追涨杀跌”可以么。
首先,你不一定能猜中热点。
其次,和所有的“坐庄”一样。拉升这种事,意味着80%的筹码在政府手中。
有时候你可能很看好一些板块,譬如前滩,后滩,东大名路,徐汇滨江。
可是你根本没有筹码!
那些地方,根本就是一片空地,要么是厂房,或者农民房。
你根本找不到切入点筹码。
在《职业炒家(四)---买进》中深刻地讲到了这个问题。
最后,哪怕真的是蒙中了你这个板块,你又正好“捡漏”在旁边有套前几年的板式楼,品质很好,和新的一样。又或者是你买了某个板块“刚开盘”的第一期。
这时候,你还面临二个问题:
1)高得可怕的交易税收。
2)处房情结
价格需要发酵,板块需要时间。你如果在二年之内抛售,税收会非常非常高。而如果你在二年之后抛售,该板块可能又不热了。
四)未来板块
未来24个月,最有可能被热炒的是:
A级选择:大场,江桥
B级选择:南桥,青浦新城,平凉,周浦,新桥
一般根据拍地记录,可以部分预测“下一轮爆炒”之区域。同时,拿地是哪一类开发商也严重影响风格。
" t) j& N; x2 q" n+ u+ Q! T

. u; H( ?$ J3 y然并卵,提前“预测”到下一个热点在哪里,真实对你的利润并没有太大的帮助。最多多一点饭桌上吹嘘的英明罢了。
/ a; B( z9 V4 i8 l; _
当然,你可以试试。毕竟里面还有很多利益和玩法。
五)理论上限
炒股的人,绝大多数跑不赢大盘。
因为庄家只会拉升自己手里的筹码。所以你的选股,必然落后大势。
同样道理,炒楼这一行,99%达不到理论涨幅。
哪怕你是一个从2035年穿越回来的人,哪怕你掌握了上海楼市的所有涨幅细节,你也是达不到“理论涨幅”的。
因为楼市的上涨,并不是A->A,而是A->B

) u3 x# s0 G; ~0 T9 z- G$ j, ?# n3 o6 G
2000年

) e  L' A& R$ E8 ^! g
2015年
幻想
A=1
A=15
实际
A=1
B=15
或许这张表更明确一点:

( k! ^5 a( W0 o* w' i' x/ m9 [, V
2000年

5 F' a7 M+ Q- u% \% D* g
2012年
2015年
幻想
A=1
A=12
A=15
实际
A=1
A=10
B=12
A=12
B=15
幻想中,人们以为楼市有15倍的涨幅。
8 g; s! ^  j3 b8 ^  d* m
而实际中,楼市只有12倍的涨幅。无论你穿越回来再聪明也没用。
而如果你追逐热点呢,光税就把你交死。
提这张表有什么意义呢。
因为有很多“冒充”楼神的大神,譬如zjjzsb,业余套利,或者我同学我朋友我听说。
拜托,请不要动辄说我在楼市赚了一百倍,也不要象写小说一样,翻个三十倍很容易。
楼市和所有行业一样。赚钱不易。你不要看到B=15,可能人家最便宜时就是12。
你也不要以为A=15,可能A最高就能到10。
现实生活永远比理论中的更困难,发动机功率永远比图纸上的要低。认识到这一点,才是你人格长大的开始。
目前市场上“吹嘘”的楼市传奇小说,绝大多数在职业炒家眼中一看就是个坑。吹牛是件系统工程。
(未完待续)
yevon_ou@163.com,2015年12月10日晚)
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