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[房产杂谈] 0099上海楼市的真实走势(四)----观望 #1030

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
上海楼市的真实走势(四)----观望 #1030
观望,观望你妈个头啊。
一)长多所以短多
(上一篇写不下本节了)
傻空这种动物,如果你研究他们的行为喜好。有一些颇为有趣的现象。
譬如说,傻空很喜欢说的一句话,“房价从长远来看是好的,十年后肯定比现在贵。但是目前太高了,应该回调15%”。
在《上海楼市的真实走势》整个图表之中,虽然说16年涨了16倍,平均每4年翻翻;
但是另一方面,他有几个连线“钉子”。
譬如03,05,07,09,13,15,都是大年。这几年都有大量成交,价格都做实的。
2009有大量成交,价格做实。2007有大量成交,价格做实。
09价格=07价格 * 150%
在二个价格做实之间,非要有人说,“08年是有-15%下跌的,然后再涨上去”。
* R- H$ w/ d) t4 q. r
这是怎样一种心态,怎样一种屌丝情结,实在一件颇为有趣的事。
我们要讲的,是一个非常基本的道理:“长多必然短多”。
好比一套房子,周边有地铁大商场规划,本身品质也不错。预期未来等全部建起来,终有一天会卖到50000元/平米的。
请问,你今天去卖,会挂到什么价位。
答案是45000元/平米。留给下家的空间不足10%。
为什么会有这种状况,因为在中国的“无风险收益几乎为零”。
事实上,除了房子,你几乎就想不到什么可以投资的。
    , x: s/ J0 s9 T& F
  • 储蓄,定存,只有微不足道3%以下回报。

  • 股票,基金,渣都不剩。

  • p2p,算了吧。


    % Q! H5 Y% G& S  Y. g8 s: F) j
中国人的忍耐力是极为坚毅的。一套房子,如果曾经“刷”出过某个价位,他们就绝不肯低于这个价位抛。
另一方面,如果中国人对某项资产有信心。他就可以极长时间的等待忍耐。
因为在中国,“时间”是几乎不值钱的。你哪怕摒住死捂十年,“无风险收益”是极少的。不存在争夺时间的现象。
很多人喜欢用股市的例子来做对比。
股市为什么会有巨幅波动,因为股市一直徘徊在二个长期目标之间:
A.中国企业未来会有万亿市值。如微软苹果6000亿美金。
B.中国企业一文不值,股票就是废纸。
股市为什么会上下波动,因为股民们始终在这二个“长远目标”之间摇摆不定。
假设你明确告诉股民,“中国联通”未来会成为GE一样的集团,有几千亿的估值。
那么中国股民大都愿意以坚定的信念捏住股票,怎么洗也洗不出来。
反正百姓只要有3%的回报就战胜储蓄了。
但问题是什么呢,股民们前一秒还在想“买入---持有”,只有“股票终究有希望”,定期定存长远会有收获。
下一秒,则是公司造假,永不分红。象yevon_ou这样的人冷冷戳上一句:“从长远看股价600点”,一文不值。

趋势是最终的力量。

( C1 K4 w( L, K8 M+ N/ v9 j

如果最终是涨的,那么我今天无论如何怎样买进都是对的。

如果最终是废纸,那么我今天无论如何怎样买进都是错的。

" Y, a# K. r6 {4 C' ?

关键是对趋势的选择。

说回对房地产市场的分析。房地产市场的问题是,至少99%的人相信,“从长远看,房子总是涨的”。至少北京上海总有价值。
长多必然短多。
从中国人的国民性,只要我相信“长远看涨”。那我无论如何不肯贱卖的。
贱卖干什么呢,到外面兜一圈再买回来?
    ( y) h5 g+ {- ^1 J
  • 外面做什么生意能有回报,无风险利率才3%你知道么。

  • 交易成本有多高,你知道么。


    ) _- c1 @3 N& d+ J2 i
所以我们看多军这条蓝线,他是一条一路向上的线。“只涨不跌”你知道么。
你如果是“长线看好”,你不会有回调的。只会有涨得快和涨得慢的区别。
它必须是只涨不跌的。只涨不跌才符合“长多所以短多”的逻辑。
傻空们很喜欢说:“房价从长远看是好的,但目前需要回调-15%”。
回调-15%干什么,给你买入么?
    6 W0 {& ]* j6 h4 O, Y1 G  X( Z1 s
  • 你是白痴就直说。

    6 v% L/ D  |# G: T& t
二)市场向上,傻空向下
“宏观调控”对于“上海楼市的真实走势”造成的一个重大影响,是“观望”。
包括这次0325调控。

; ^7 X3 L4 ~/ y
我们看回这张走势曲线。
他有几次巨大的“红蓝差距”。红线和蓝线差最远的时候,都是刚发动调控的时候。
每一次发动“宏观调控”,譬如05年加营业税。卖出要5.55%的税。
营业税一加,稍微懂点经济学,房东中有文化有知识的,都知道这是“惩罚卖出”,房价非得涨不可。
可是市场上的傻空,泯泯大众不是这样想的。
2005.12我接到一个电话,原本五月卖20000的房子,诚意买家问我,我说现在要28000元/㎡。
买家大吃一惊,说那你这不是“逆势上涨”么。
我发现中国的编辑媒体,特别喜欢用“逆势”这个词。搜一搜几十万词条。
05年也是“逆势上涨”,06年也是逆势上涨,07年也是逆势上涨,08年也是逆势上涨………
逆了好几年,房价逆上去了二三倍。
我倒是奇怪了,你这个“大势”到底是向上,还是向下。
我明明是“顺势上涨”好么。
说回房地产的正题。每一次“宏观调控”,无非加税加交易成本,只能使房价更高。
所以每一次增税,房东无一例外,“蓝线要求上涨”。
可是傻空是“中二病”的,傻空对于每一次调控的解读,都是“下跌”。
表现为“红线下跌”。
三)观望
让房东最为头疼的,不仅仅是宏观调控带来的“吃毒药涨内力”。还有每次调控之后,漫长的“观望期”。

买卖之间,是一种博弈。卖家要求涨价,买家要求降价。

在过去的十六年中,傻空一共投降了十六次。

但是,既然是博弈,就不可避免要有“拉锯”。
每当一次新的“政策”出台,傻空的第一反应是“跌-20%”,表现为红线巨大向下缺口。
这显然是违反事实的。因为宏观调控,所以房价飞涨。傻空不能违背科学。
但是多空又是分歧的。你这个报出了120%的价位,傻空心理是80%。于是就产生了观望和拉锯。
“观望”这段时间,要维持6~12个月。
六到十二个月,是傻空幻想破灭必需的时刻。
他们本以为500W的房子会跌到400W。可是十二个月之后,500W的房子变成了700W。
所以他们匆匆忙忙在“06下跌,08下跌”之后,又再叠加了一个“第二年暴涨70%”
三观,至于这样的世界观如何之不合逻辑,傻空是不讲逻辑的。
但是,这样的“不进行交易”的事,对所有人都是非常痛苦的。
“观望”,对所有人都是不利的。
上海楼市的增长速度,大约是每个月1%~1.5%。其中前半截涨得快,近年来涨速已越来越慢。
但是,无论如何,如果你今天不买房,12个月以后我+12%价格是要加上去的。
你乖乖地不买房子,非要观望。
观望,观望;
观望你妈个头啊。
每一次“宏观调控”之后,傻空就会给自己一个理由:“政府出手了,马上下跌了”。
于是男朋友对女朋友说,又多了一个理由。再观望一阵子,再坚持最后几个月。
KFS就要挺不住了,别死在了1949年的前夕。
这一观望,就是十二个月。一般要到下一个“春节红包效应”。购房的心才又蠢蠢欲动。
然后外出看了一圈,发现房价还是那个样。跌也跌不下去。
于是死心了,准备买房了。
房东又跳价了。
观望,观望你妈个头呀。
拖久十二个月,你也不利。我也不利。
你多拖一年买房,房东至少多加你+112%的价格。
房东其实不想赚你这个钱,因为没有杠杆。
房东其实希望你今年就100%的价格买进,房东需要链式反应。
四)卖房
写到这个话题,是因为昨天晚上一位好友的长电话。
好友是浦东三林齐河路的房子,他说同类网站上有挂970W的。
他问我,如果计划在六个月之内用钱的话,挂什么价格比较好。
我直接回答说,走不掉。图1:
& w( v) A3 f$ C1 U, l4 Y7 O
我们来看这个表。
0325“新政”之后,如预期的一样,价格只有轻微的波动。房东是不降价的。
但是成交量跌得非常厉害。
我们继续看这个表,图2:

; |; h4 W  L0 q8 j
和普通人想象的不一样。普通人总以为“外地人是购房的主体”。
而事实情况呢,外地人有许多社会底层,买不起房。尤其是中区西区。
上海人购房占83.64%
或者说,0325新政中最主要的一条:“外地人二转五”。其实没多大实质影响力。也不会对购房资格造成巨大影响。
但图1中成交量跌得非常厉害。
造成这事的,不是实质影响,而是心里影响。是“观望”情绪。
每次一个新政策出台,都会导致市场的“观望情绪”。
减息,减存款准备金之类利好政策还好说。
但一旦是“利空”政策,任何傻空都先会在心里打一个问号“会跌多少”。
具体该跌多少,傻空是算不出来的。他们的智商没到水库的层次。
傻空唯一可以做的,是“观望”。
通过观察市场的走向,能走到哪一个价位,他们就接受这个价位。这一观望,又是6~12个月。
在“观望”阶段,你降价出售是无效的
你譬如原价970的房子,降到了870,你是非常诚意卖的,让利一百万了。
可是傻空不是这样想的。傻空们的想法是:
    3 B- y$ w/ b2 a' p( n+ u/ Z
  • 你降价870,说明这是宏观调控的威力。你就应该降价。

  • 因为降价了,所以降价了。降价了说明还要再降。


    ) y' ]% P9 W# _5 V( P# [: ~' w
所以降价这种事,对于你“加快销售”是一点效果都没有的。
傻空们不会领你这份情,无论你降到什么价位,降了还要降。
你哪怕970降到870,降到770,降到670。
傻空也只会以为“宏观调控之下,理应如此”。
你如果要降到傻空都以为“实在太笋了,不能够再不买了”。
那可得非常非常之低才行。
譬如,270W你接受么。
因为,降价无效。
所以,房东从不降价。
耗着耗着呗,我也卖不掉,你也买不进,政府也收不到税。
一晃又是一年。
[url=]yevon_ou@163.com,2016年4月23[/url]日午)
; N& Y. q2 {* m
# m/ Z7 _1 C0 r# E( f1 P

[url=][1][/url]这个有专题再展开讲述。
[url=][2][/url]见#F360
8 d" V+ |7 C; w- J

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