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[房产杂谈] 0102京沪楼市何时见顶(下) #1060

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
京沪楼市何时见顶(下) #1060 ! x- K& T# _# c5 H' U4 b% J

250000


& ^6 h4 G% Q1 g0 ^/ ~8 ^2 [8 l3 i% f8 f) J2 x# v+ n" j. ~- g

一)廿五万


$ }! [1 _! N" W, j% e# }

上一篇《京沪楼市何时见顶(上)》写完之后,立刻有人列出了如下表格:

- p6 R+ V0 ~7 z. }# p

楼价和物价不可能无限偏离。按照目前的速度,2026年(十年后)上海楼市将涨到约25W/平米。

同时物价比2000年翻了17倍。如果以当年一碗牛肉面8元计算,则一碗面的价格在130元左右。


( _4 Z  u. N1 E3 P7 T/ g5 z* C; a: W/ H

按比例,2025年的平均工资是2015年的三倍。则普通蓝领在15000元/月左右。

普通的白领夫妻,今天是25000+15000 * 15薪=60万家庭/年。

2025年是十五万每月。


- V3 q2 ~- {8 q, l, V

一套普通的房子,假设80平米,按250000元/平米,总价2000万元。


    4 s/ m0 X/ j3 w# n" A
  • 首付600W

  • 按揭1400W,月供74300元。

    ! [& N  z$ a, w0 ^0 D' o7 h

8 {* G$ e3 T6 d
# E* ?/ i' I- b% z' E' U" `

按照当时月薪,600W积蓄大约是五年税后工资。看似夸张,其实还是拿得出来的。哪怕今天你让许多家庭,600W也是拿得出来的。


0 c' L$ H$ P/ J& U2 m2 @

一般首付会略超三成。月供则相应不到74300。再扣除公积金和父母补贴,月供五六万勉勉强强也是能活下来的。

毕竟生活品涨得不多。


  z$ G) W8 u4 r2 m4 }, R% K! _* a3 B& l4 `

这个模型要能活下来。它至少要符合二点;

1)主流户型变小

2)购房年龄变晚

: B- \6 F. S3 a" Y4 v

我们仔细想一想,房价/物价“泡沫率”,从今天的2.5倍升到2026年的5倍。

看似房子贵了200%

但其实你也可以反过来说,如果户型“缩小”50%,则也没有压力了。

5 [6 k" N) o- O5 H  c! `  L/ g' J

& t5 a/ S7 X7 n

当2000~2001年上海楼市刚开局时,主流的户型大约是“二房120”平米。在北京这个指标更大,甚至要140,乃至180平米。帝都大气。


3 J' M. ^( d% Z* [3 ^

而你仔细观察近年的市场,一个显著趋势就是“户型越做越小”。120二房早就踢出市场。想也不用想。

目前的“畅销”户型是75平米二房,或者90平米三房。

* u2 r( ]4 g2 n5 R' [

( Z. U* L- R) J! ]7 Y' y

俗话说,香港房地产,分为四种房型:

1)卧床一面靠墙的

2)卧床二面靠墙的

3)卧床三面靠墙的

4)卧床四面靠墙的


2 @7 @+ J* u$ b# p$ X

上海目前还没有到“三面靠墙”爬行进屋的地步。但是如果你深入想一想,假设“调控加深”;

则“千尺豪宅”,“55平米精致三房”,也并不是不可能的事情。


& ~& D' z/ D6 P% t

如果主流户型能缩小到40~50平米三房。即相当于房价“总价减半”,房地产商也是不愁卖的。

4 R$ D2 ]0 ?7 u, G

0 O3 O. [9 G& w9 w) m

另一个方向,则是“首次购房年龄”变晚。

发达国家基本没有35岁之前购房的,40岁购房都很勉强。

- `, I' Z8 g: U( n! s& O7 w

我们看回模型,250000单价 * 80平米,首付需要600W。

即使按照男性65000+女性45000的期望月薪。六百万也是整整五年税后收入。

扣除生活日常消费,至少翻倍,需要十年时间。

首次购房年龄,将由现在的28岁,普遍延迟到35岁左右。

8 @% z3 P+ I3 f0 I2 q/ h) J
% l0 I$ h% v* [! Y

这二个故事告诉我们的是什么呢。告诉我们“这个模型是可行的”。

在北京上海这样的城市,250000/平米单价的房价,是完全可行的。最多就是惨一点,熬一点,苦一点。“一辈子图一套房子”。


9 y! y# V/ d# {3 J* i3 v( |
  P9 y( P+ b& h# p$ k/ e

理论可行到这个高度,那么实际呢。

实际也是可行的。因为这就是香港的模型。


( [* l, M. ^# i* S6 f

香港“体面”的房子,就是25000HKD/英尺。“千尺”就算好房子。

夫妻俩50000HKD+35000HKD只能算中人之姿,年薪百万的双职家庭在HK比比皆是。

香港人的痛苦,由上海人继承下去。

  O6 K2 Q7 M/ }2 z4 M& S

7 B1 D$ G' r) f, o, Z& N

当然,京沪楼市会不会香港化,那要看“宏观调控”会不会深入下去。若实行彻底的市场经济,民生断不会疾苦到这种地步。

因为宏观调控,所以房价飞涨

因为宏观调控,所以房价飞涨

因为宏观调控,所以房价飞涨


' |6 _9 k1 U1 b+ K, m, u7 I( H
' t8 l' D3 O& y  z( n. s0 a$ A" }% _6 @( C' r8 J

二)轨迹

1 O! P0 H8 G7 E" @

我们再“虚构”幻想一下,楼市崩盘的轨迹。

% t  m1 J  x6 J9 J

从中国人的国民性上看,中国人可以长期承受500%的泡沫。极限时冲到1000%的泡沫。

上海楼市的基本面,我觉得价值就是5/3/2,或许还不到一点4/3/2 [url=][1][/url]


8 u0 N) j: ~2 ~. C- \+ j2 E7 R& O% ]' U, C

如果翻500%的话,则上海楼市类似于香港1995年的阶段点,应该是250000/平米。

然后猛冲到500000/㎡,这个价位站不住,跌下来。发生楼市风暴。


, V" b: q; C1 m+ U+ m& e- V0 s- F& s# i& k6 h% q8 V3 g8 l

具体的下跌步骤,按照“三个70%”的秩序下跌。最终跌穿250000,底谷在170000~180000/平米左右。

然后在下跌过程中,“房东们”作为一个巨型的政治势力登场。负资产获得绝对的“政治正确”性。

房东们会要求政府干预,要求政府救市,要求政府成立平准基金。要求国家队进场,要求政府加价回购。房东就是政治怪兽。


3 A+ Q( i' c% s$ g$ o

在整个过程中,会发生“孙九招”长期不供地。收紧土地口子。会发生房产土地和工作挂钩。没有房子就不许上学,没有房子就不许上班,没固定住所就不许创业。参见法国以前“游民证”。

3 Q; {$ l- m1 ]

再进一步,有了限购,自然还可以有“限售”。

只有在京缴税记录满五年,才可以抛售一套房子。三八红旗手,先进劳动模范,才可以获得一张“售房票”。

若遇“恶意抛售”,可以让公安部的同志查一查嘛。咖啡。

手法千奇百怪,再大的幻想力,也想不出政府可以出哪些牌。唯一值得确信的,张张都是王牌。

) J- s9 `! C8 n0 c+ I2 {5 x$ h4 c5 d
" g7 Y6 J: H9 \9 O$ o

“房价会从200000元的平台起攻,最高冲到500000平米。

下跌回落至200000以下,最终维持在250000元/平米站稳”。


" r- p7 ~/ B" D/ K

如果我们照抄《香港楼市崩盘始末 #970》的话,大致就是这样一个流程。日光之下,并无新事。


+ M) |' R$ F+ k6 c7 _

房地产市场,大概每4~5年换一轮辈份。

也就是说今天入场的新人,还能看到徒弟的徒弟。然后在有生之年,经历一次血雨腥风的“暴跌”。


2 I6 Z, k% s3 r' [' {! I, b8 |# i5 w

三)细节


8 F4 d+ r  Z: S  H% t. \+ x

预测未来,是最危险的事。

( `/ o1 V) L- d3 U0 E, s

绝大多数的专家,不喜欢把话说死。砖家们喜欢用的词是“大概,可能,或许”。

“有70%的几率”下跌。真是见鬼了,鬼知道这个概率怎么算。只能掷一次骰子。

- u4 \3 I. d) V+ i+ ~- `/ C

( c- C, x7 ~: ~* m- v2 }- `

水库论坛,不喜欢装神弄鬼。

所以我们冒了一个很大的风险,说了一个确切的数字:250000.

这个数字是要冒巨大风险的。一不小心就是身败名裂。

4 R7 R5 X# i) Y. ~1 L

; J! a5 r7 C4 P( V) u

数字仅仅是野望。毕竟这是一场豪赌。

在实际操作中,我们也是“走一步,看一步”的。

. w' }0 L- o3 K

随着房价涨得比物价快,风险是不断积聚的。但哪一天真的爆了,这也是谁都说不清的事。

我们只能说,在“爆炸”之前,会有一些战术上明显的迹象。


: O6 Z' C( ^  h% F% w( J  Q1 o" R9 z6 o: H6 p) u

1)急跌必须要急升

/ N6 ~6 X# u. ^  l

纸币永远在贬值。哪怕是庞大的泡沫,过了二三年,也会缩小一圈。

所以一个没爆炸的炸弹,Maybe就永远不炸了。


4 E0 S5 L: S% n0 a0 R

急跌必须要急升。只有在急升的基础上,半年(甚至单季)涨幅超过+50%,这才埋下了急跌的种子。

大跌之前,必须要有暴涨。如走势平稳的2016夏~2017,我们认为暴跌的可能微乎其微。


# V* E. l, I6 x& {5 s7 k) \# ]) r% s- k% K: T1 g

2)暴跌之日,肯定是宇宙中心

5 t1 c/ V$ f* Q) ]

许多人问我,日本房价崩溃和香港房价崩溃的共同点。

这还用问么,他们暴跌之日,都是全球第一高价 [url=][2][/url]


# ^. x" M( G+ t$ ?! y

京沪房价暴跌之日,他们一定是全球第一高价。

什么东京银座,纽约曼哈顿,伦敦海德公园,统统不放在脚下。一套老破小换一套海德。


! L* [8 V! ]8 k+ T

当京沪房价比这些世界一流城市还有不少距离时。不用妄谈大跌。

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$ `! d: O2 v3 ^- \0 _0 I! |/ f

3)新手入场

* z  Z6 @# q$ F! @/ k; A' d" G

美国1929年股市崩盘,主要是因为经济好,有大量的“新手菜鸟”入场。


+ {7 ]  p/ m) I" F

这些新手们,不愿意遵守老手们约定俗成的行规和价格体系。

他们喜欢在咖啡馆交5%的意向金,就锁定一笔交易。然后转手几天一周就赚短差抛出。


- x, I$ P& e" \' P

新手们什么价格都敢接。什么规矩都不守。还嘲笑老手们因循守旧。

价格因此升得非常快。而5%保证金跌的时候也跌得十分吓人。


5 G2 h6 k! B( F) I3 b8 O5 o
1 L3 P1 a, `& t  `

一个市场要“急升崩溃”,新手的大量入市,几乎是一场充分必要条件。

而新手们的“不遵守规则,不遵守体系”,也是充分必要条件。


8 F! {$ c, y& ~2 w$ @& D; e+ S0 m

因为“新手”是一个比较难以量化的指标。

可参考另一个指标,“合伙买房”。

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' @. \( Y4 S& A; u: o1 U

4)政治动荡


0 F( p( ?+ n( {+ d3 x7 |

但凡市场出现崩溃,有很大的几率是因为“政治变化”。

譬如上了一个铁腕的总理,又或者是剧烈的房地产政策变化。


- o# S, K) L0 |+ ~: [' u# K/ A& z( B" {4 S& Q

有人说,“好呀,好呀,美国要加息了,楼市马上要崩盘了”。

这话纯粹是胡说八道。货币经济学没学好。

“利率”是不重要的。重要的是货币供应量。M2增加20%,远远比加息2.5%重要重要多。

( r/ I$ D" e5 D( }

另一方面,根据我们的理解,“利空不能击溃市场,利好才能击溃市场”。

无论什么样的利空,都能熬过去的。中国人的忍耐能力是无限的。完全可以从牙齿缝里挤出来加息月供。

: p0 E. {; {* r* w

真正能令市场崩溃的,是“利好”,是狂热,尤其是新手的狂热。

再多的利好,也架不住价格跳空+50%。最怕的是无限的贪婪。欲壑难填。

) X3 ?( |% |5 |4 n* J3 l1 Y

具体的事件触发,谁也说不清将来。有可能是军事胜利。

3 ^4 i" K2 D1 o- A1 e8 }6 l
: x2 @- `( w) F9 E

四)结语

5 S4 p6 v* I6 h1 v1 P0 A' h' X

2002年Andy Xie预言上海房地产崩溃,他给出的理由是:


/ E' y( S* M5 a4 G$ C

“随着国力的增长,国内会消费更多的蛋白质。但中国人显然是不配吃蛋白质的,这一定会耗尽国力,导致财尽崩溃”。


: w. {- I( x5 t: d3 \4 u: x

我们对此嗤之以鼻。谢国忠为什么被人看不起,不是因为他的立场和断言。而是因为丫根本就没有逻辑!

中国人吃不吃得起肉呢,我看只有香蕉人不配吃肉。


0 |; ]8 C6 V3 E3 n- ?5 r$ _/ k/ B; K; N: t' h5 b4 n7 a- U; t

我个人预言上海楼市还有十年牛市,顶峰可能发生在2025年左右,价格大约在250000元/平米。

冲高之后会有反复。套牢者会失去十二年的时间。但最终也是可以解套的。

2 b; p* w& K: g" H& |2 n% J

很多人会对250000元/平米这个价格感到困惑。我需要提醒各位的是:

2015年上海房价还低于1995年香港楼价。还低于廿年前的香港价格。


. H6 F% p: x# D  j/ Y% Y: S3 K" ?9 w6 |

瞎嘀咕个啥。全世界的货币锚基,在过去廿年中贬了多少倍呢。

京沪注定会成为伟大的城市,远超香港。而“黄皮白心”只配作为城市垃圾。

  T) _! Y" O4 T: A
0 K+ \2 s+ J  R/ T
- {/ }! T! w' s3 \' [# Y% v

接着又有人问我,“yevon_ou老师不再看多了,开始预警京沪房价有泡沫了。开始看跌了”。

“我手里的房子,要不要抛掉一点啊”。

“房价跌了,我该干什么去呀”。

“移民美国好不好”。


, ^' Z3 t& B% f" W1 H  T5 g4 L  O

我就问问这群低智商儿童,“看顶峰到哪个位置”。

“250000”。

“今天什么价”。

“8/5/3”。

9 w- |6 t3 M3 k' O# ]; |0 S

那你还问我该怎么办!

那你还问我该怎么办!

那你还问我该怎么办!


1 m! g) y/ Z4 h2 o/ X6 y
' A, A7 U1 Q9 Q  a! Y* I

yevon_ou@163.com,2016年5月2日晚)


+ I3 l9 q5 g/ L) i* P- N
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" M1 J5 l! o# B' I+ f
[url=][1][/url] 4/3/2理由何在,另外开一篇说。
[url=][2][/url] Monaco这种变态的小城市不算。
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