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[房产杂谈] 0104泡沫分水岭 #1080

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
泡沫分水岭 #1080
十万之后,玩法不同。
一)市场情绪
做股票的人,永远也搞不懂一个问题:“加5.55%营业税,为什么房价会涨”?
这个问题,他们是割掉屁股也想不明白的。
做股票的人,都知道“印花税事件”。
印花税从0.1%加到0.2%,那是超级大利空。历史上的所谓“半夜鸡叫”。
印花税从0.1%加到0.3%,利空空空空空。很多人要跳楼了。
印花税从0.1%加到0.5%,股市就崩盘了。直接跌到1000点。
这是十几年炒股的血汗教训,做股票的人印象深刻。
所以当秀相第一次提出“5.55%营业税”,几乎99.99999%股市经验第一反应就是“要大跌了”。
只有yevon_ou坚持不懈地大喊:“要涨,暴涨”。
为什么?
为什么,因为他们搞错了一个阶段。“泡沫前”和“泡沫后”阶段不同。
好比你去收购一家公司,按照PE=6和PE=8,这当中差30%的估值。
你要深刻认真地计算融资财务成本,合并税务成本,削减分支机构及合并产能所产生的协同效应。政府加息或者补贴的定量计算。
但是,如果你收购的是一家PE=600的公司呢?
负责任的和你说,以上所有的定量计算,全都算不过来了。因为他的计算就是负值。一家亏损的公司,估值300亿,你怎么算投资回报率?
在这个时候,唯一重要的,或许就是“市场情绪”了。
没错。就是市场情绪,当你100倍PE买进时,你可以转手卖给200倍的,再卖给300倍的。最后卖给3000倍“市梦率”的最后一棒。
只要这个游戏可以玩下去。“暴风影音”任何一个价格都是合理的。
做股票的人永远不明白一点。他们手中的股票,只值600点。

2 r% r2 t$ J) ~
4 v, s! q5 G% C/ A: q
中国股市从1989年诞生的第一天起,就是500%的泡沫。而且在其整个生命周期中,泡沫从未消减过。
, T" v0 q: Z3 x; `! s% m8 s0 |
其延续三十年,时间之长,长到人类已经忘记什么才是“正常”的估值。
正常的估值,象中国这样的Emerge Market,就是PB=0.3,PE=6
你买进股票的唯一目的,就是卖出
任何一个倡导“股市价值投资”的人,都不能否认这一点。几乎没有任何人,拿股票是吃红利的。全都是靠涨跌资本利得。
这样的情况下,股市“基本面”已经不重要了。涨跌最重要是看“市场情绪”,而不是你又开了多少分店。
印花税自然跌。
但是相对而言,2006年的房价是没有泡沫的。
京沪大约12000元/平米的样子,那就是低估,低估,低估。
所以房东的底气是很足的。你加5%的营业税,那你就出105%的“到手价”来买。
爱买不买,不买还涨。
持有房产的唯一目的,不是卖出。

  H9 f3 O/ L! F- g
二)泡沫分水岭
如果以2000~2026的这廿六年做一个分界。则中线划在2013年。

    ) V9 A& [" d8 {. {9 P' r) ?
  • 我们可以认为2000~2013是没有泡沫的,是“价值回归”。

  • 2013~2026是有泡沫的。但是还没有破。


    & S: z# z% t. I
为什么要特意这样地写,这样分类呢。
因为在“泡沫前”和“泡沫后”,游戏玩法不同。
在泡沫前,京沪楼市不到一万的时候,我们是坚定的“价值投资”。誓与北京共存亡。
你无论加多少的税,楼价都是打不下去的。我反正是10000到手,税费你付,爱买不买。
但是,当郊环楼价突破8W,当政府只能靠“严控供地”来维持这个市场时。
我们相信这个市场是博傻的。周浦8W买进的唯一目的,是指望有一个傻瓜出9W。
你是不愿意出800W买一套房子,并且在周浦那个地方住一辈子的。
你知道800W在内地省份,可以买多少生活用品么。
当房价涨了100倍,涨到250000元/平米,涨到年房租仅有0.5%,涨到和A股股市一样泡沫时。
届时政府再出什么乱七八糟的政策,风吹草动,市场就有可能崩溃。
因为你是投机,不是自住需求。
“泡沫”本身不是一个贬义词。“泡沫”更不代表不涨。
2017~2018有极大的概率,仍是一个看涨年。
我们只想告诉各位,在“泡沫后”时代,游戏规则是不同的。
当PE=6,和PE=600时,游戏规则是不一样的。
2013~2026和2000~2013的游戏规则是不一样的。
切不可刻舟求剑。
我们毫不怀疑,在某一任市长的手里。他一定可以把房价控制住的。
当房价3000元/平米的时候,无论你出怎样的政策,房价就是涨涨涨,怎么也压不住。
可是到了某一年,终有一年。还是这几招,房价大跌。
并不是市长变了。而是房价变了。

7 p: D2 e( y* F) W
三)以点带面
“泡沫时代”的游戏规则如何,我直接回答你说:“不知道”。
好比股市中,明天哪个版块会涨。光伏,新经济,物联网,哪一类军工概念股会受益?
我直接和你说,“不知道”。
因为股票已经脱离了基本面。无论你的赢利多少,你也支撑不起50倍的PE。
这时候,你要说哪支涨,哪支跌,那有且仅有一个因素:“庄家的想法”。
在楼市中,道理也是一样的。
正常的物价涨幅,是每年12%,十六年六倍。
京沪深楼市的涨幅,是每年19%,十六年十六倍。
上海楼市涨到今天,各种细节揭露的“不健康”,已经比比皆是。完全遮掩不住。
楼市目前的格局,你可以用“帐篷式”价格体系来描述。

: S7 \; E, v# r如图的这个价格顶点,就是“周浦”8W。
横向的,你如果用其他物业:酒店式公寓,商铺,写字楼,工业厂房和住宅做比较。
你会发现,上海除了“住宅”特别贵。其他东西都不贵。“住宅市场”几乎是一个孤峰。
纵向的,如果你用一手和二手做比较,新区和旧区做比较,板式和蝶式做比较。你会发现除了“新区的一手的品牌KFS新建板楼”,其他也都不贵。
“帐篷式”价格体系,反映在图表中。就是一柱孤峰。你会发现,除了这一块地皮,几乎其他任何资产都不太贵。
中国人有一句老话,“木秀于林,风必摧之”。
任何一个价格的“孤峰”,你都是不持久的。都是很大危险的。
那么“孤峰”是怎样出来的呢。
你问我,股市中300元的股票,“暴风影音”是怎么出来的;
答案是一个兴风作浪的庄家。和一群跟风的散户,才能搞得出来。
楼市中也是一样。周浦8W,是一个无良的庄家,和一群特别喜欢买“一手盘”。
非处不入。处房情结“智商税”交得血淋林的码农白领在支付的。
楼市如果在“市场经济”合理阶段,无泡沫阶段,他的整个价格体系应该是“平”的。
彻底平坦的。就如每一个纯市场经济理论都告诉你,股市应该是没有套利空间的。
随着泡沫的深入,“孤峰”会越来越多。当股市越是泡沫,老庄股越多。
而“孤峰”会从哪个版块冒出来,这是完全无法预料的。在股市中,你无法预测庄家喜欢操作哪支股票。
2013~2026是“后泡沫”时代。后泡沫时代的玩法截然不同。整个楼市,会越来越接近股市游戏规则。而不是价值投资规则。
以投机和博傻为主。
当年“科网股”泡沫时,一些毫无价值的.Com公司卖到了数百亿美金。
这相当于“无中生有”的财富,任何一个投资科网股的美国人都赚得盆满钵满。并进而嘲笑那些蓝筹股的老古董。
这其实是很无奈的事情。今天我们依然坚持以这样的眼光看楼市。
整个浦东一文不值。出了小陆以外的地区,全部都是鸟不拉屎,不适合人类居住。
但既然有人愿意8W买周浦,并住在一望无际的田野中。并指望着周浦8W再涨到16W。那你还能说什么。
“泡沫时代”就是群魔乱舞。反正都高估五倍了,具体炒哪支股票,主要看庄家的喜好。而不是盈利的基本面。
无趣,无趣。
四)为什么写这些
水库微信号,从2015年除夕夜开始连载。
从我们写第一篇文章开始,就不停地有读者留言:“为什么写这些”。
在任何一个市场,“赚钱秘诀”都是不传之秘,核心干货。
父传子,传子不传女,秘学渊源惯例是不外传的。
写水库这个微信号,一个原因是渊博的太多,理解的人太少。
你空负纬地之才,整天带娃奶瓶。别人也不知道你俯视云霄。
另一方面,炒楼这一行,主要考“心力”。
哪怕我把秘诀告诉你,你也完不成的。不怕多一个竞争对手。
, A$ t! ?( p& Z" R0 C. p+ C
每一篇文章,基本维持在10000以上阅读。其中核心用户,大约4000人。
也就是我们最多只有4000个追随者。其中能做事实干的,1/10都不到。
京沪那么大,市场那么大。不怕多二个竞争者。
“大众化”就不行了。
最后一个原因,是楼市明显进入“下半场”了。
如果说2000~2013是“价值投资”。物有所值,无论调控和你死磕。
则2013~2026,逐步进入了“投机下半场”。
古典时代已经结束。
下半场是泡沫场。
“炒楼的”和“炒股的”距离最终将拉开100倍以上。只不过在最后的倍数,楼市也是泡沫。
但泡沫不代表不涨。进入“泡沫年代”之后,楼市还能涨很多年。纯以投机和博傻驱动,还能创很多很多新高。

我只是觉得恶心。

为什么我要玩这么脏的游戏。

yevon_ou@163.com,2016年5月19日午)

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