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[房产杂谈] 0105赔率胜负手 #1090

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发表于 2018-1-19 11:19:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
赔率胜负手 #1090
凡是不考虑房东想法的分析,都是耍流氓。
一)中二病
纯虚构,假设我们空想一下场景:“取消限购,取消限贷,取消营业税,取消所得税,取消土地限制”。
也就是把交易成本,降低到2%左右。那会发生什么事。
不要以为这是痴人做梦。当年高宗末期,就是这样的政策环境。
所谓黄金时代。
从网络上屌丝们的反映来看,他们的分析义愤填膺;
1)房价肯定要大涨
2)穷人会买不起房
3)政府的税收会减少
4)会导致民怨,政府出于拉GDP的意愿而罔顾民意
总而言之:“房价要大涨”。
所以,以上全错。屌丝们分析了屌丝心态“一旦调控取消”。以及政府的利益。
最后得出了结论:“房价要大涨”。
哥哥一句话就踢回去了:

凡是不涉及房东的分析,全部都是耍流氓

你的分析肯定是错的。为什么,因为三方参与者:“屌丝,政府,房东”。
你“中二病”又犯了。只考虑自己不考虑别人。
在“营业税”的分析中,屌丝犯了巨大的错误。他们只看见屌丝的快意痛仇,只看见政府提高税率。
可是他们丝毫没顾及“房东”的感受。直来直去,不懂二阶经济学。
“营业税”之后,房价开始暴涨。
同样道理,“取消营业税”。房价应该是暴跌,而不是涨。

- u/ M' f  p9 P* F
二)房东决策模型
2005.6月营业税之后,有人劝哥哥赶紧卖房子。
理由是“虽然你交了税,100W卖掉到手只剩90W”。
“可是,万一或许房价跌到比90W更低呢”。
哥哥侧着脸,回答说:“当你卖出时,还有一个人正在以100W的价格买进”。
“对于这个人来说,他是否认为未来价格会比100W还高呢”?
这句话就是一刀斩,一下子就砍得对方无言以答了。
我们来看图1:

& j& L" P' D3 }% r( K; |7 ~2 `
" D$ l" L% }/ Y& `2 L
这张图是网上搜来的。大学生都十分熟悉:“正态几率分布”。

  r* r  H' L4 j4 O' O

; Q5 n7 Z0 n! V/ Q& h  \5 v0 k! I
经济学理论说,当一个房价在那里,无论是100W,500W,还是1000W/套。
他“向上向下”的几率是一样的。

市场在任何一个时间,任何一个点位,任何一类商品。

“看涨”和“看跌”的力量永远是对等的。这才叫有效市场理论。

即使某些时候,舆论和媒体会很不对等。“看跌论”铺天盖地。
但身体是诚实的。真金白银拿钱去下注。看他做什么,而不是说什么。
好了,我们现在加一个变量。政府加10%的税收。你看看会怎样。
! a& C  z# W* G0 U: W; r

- j/ t1 h- A% ~5 _如图2。我们加了一条红线。红线是“胜负点”。
红线以左,你是赚的。红线以右,你是亏的。
未来是怎么样,谁也不知道的。未来可能会跌,但也有同样可能会涨。
如果你预测未来,你可以画“正态几率分布”。
图1中的红线,左右是50%:50%
但是如果存在10%的“税收”。则你的胜负手是如图2。
图2中,“红线以左”是15.8%,“红线以右”是84.2%
相当于1:5的赔率。
我们接着看图3:
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# p8 g; K0 v2 C# C  q
人世间最悲哀的,是你1000W的房子卖了,到手800W。一转眼房子1300W了。真是亏到吐血。
图3是有“20%税率”存在的情况下。
你只有房价大跌,暴跌25%,30%以上,你才有赢利。才值得博。
而这个概率分布呢,是2%:98%
也就是1:50的赔率。
这句话什么意思呢。也就是20%的交易成本存在下。
你和别人说,“赶紧八折卖了,难保还要跌剩六折呢”。
那你是会被人当作神经病打出来的。
这种事情的概率微乎其微。而且即使发生,其“风险回报比”也不值得你一博。
先付20%的税,再博房价跌25%,这胜率是1:50.
有这个概率,我还不如赌韩国队夺得世界杯呢,奖金还多点。
三)泡沫与卖房
什么时候卖房。
现在的房东,其实是知道房价有泡沫的。也知道房价是高估的。
So What,“泡沫”和“涨不涨”绝对是二个概念。
中国股票人人都知道是垃圾,可大家依然天天看红线绿线,不亦乐乎。
很多人以为泡沫意味着“持房”和“持币”之间的选择。其实不是的。
干扰房东决策树的,其实主要是“卖房”和“不卖还涨”之间的选择。
    6 ~& \9 A" @2 o, D9 p5 W: p
  • 只要这房价可以一直涨下去,我就没理由抛房。

  • 只要股价可以涨上去,我就没理由抛股票。


    / w% d" M8 E- O& t
这才是道理。
而现在的游戏规则,对房东空决策非常非常地不利。
在10%显性税收的状态下,“抛房待跌”的胜率大概是1:5
那一定要非常非常坚定的“空头”。对楼市极度看空,才能承受1:5的赔率。
毕竟你赢就赢粒糖,输就输间厂。
而目前楼市“丧心病狂”的交易成本,交易成本大约是20%。
按概率图表。你就是1:50的赔率。
这哪怕最最最丧心病狂的铁空,他也不敢赌啊。你真的那么确信“会跌”么。
拿你一辆奔驰,赌一辆自行车。你肯么。
更何况,楼市还存在“既得利益集团”。
一旦下跌超出30%,房东集体作为一个庞大的官僚中产政治怪兽,浮出水面。修改规则,甚至不要脸地印钞票托市。
我都不信最强烈的大跌能过-30%。
我们认为楼价是高估的。但是“不卖待涨”显然是更好的博弈策略。
四)住建部
有一点是毫无疑问的。住建部的领导,完全不懂房地产。
住建部整天以为“天一般大”的事是什么呢。营业税二年改五年,接着又五年改二年。
住建部一看,咦,没什么效果嘛。
接着又是限购放松一点,限购收紧一点。一看,咦,又没什么效果嘛。
契税从3%调到1.5%,还有1%。咦,看看还是没效果嘛。
其实,住建部那帮老头子,根本不懂房地产。什么也不懂。
建设部以为的“重中之重”营业税五改二,二改五。
住建部以为是调控市场的大杀器。根本被市场忽略。完全忽略。
为什么。因为交易成本是“总体”的。
分水岭就二个,5%以下,和5%以上。
目前京沪深广的房产交易成本,算上“营业税+所得税+契税+中介费+限购+限贷+压价效应”。总计就在20%左右。
你如果仅仅是降契税,把交易成本降到18.5%,有用么。完全没有用。
你再降降营业税,过二年说不定又把契税调回去了。
可是你调来调去,交易成本始终就在15%-18%-20%的区间内波动。
你会有效么。完全无效。
住建部的同志们无比郁闷,甚至都要写报告了,“调整营业税对市场无效,不建议调整营业税”。
我说你们就是SB。
税当然是有效的。关键你不能勺水冲马桶。
税收的分水岭就是5%,市场能承受的交易成本上限就是5%。
“营业税+所得税+契税+中介费+限购+限贷+压价效应”加在一起5%。
5%是分水岭。
然后再往下,4%,3%,2%,每降一个百分点交易增加一倍。

' B) }2 m' Z6 U+ i& i

" G5 C8 g9 T, R我们看回曲线。深蓝部分34.1%假设是十格。
则2%占面积34.1% * 20% = 7%
“胜负率”是43:57
这个情况下,赔率其实已经很亏。
毕竟,澳门最黑心的赌场,赔率也不过49:51
五)赔率胜负手
房东如果要卖房子,有二个原因。
1)生活需要。卖房吃喝玩乐
2)看跌
一般情况下,由于中国人特殊的宗教历史文化。“卖房子”是非常被人看不起的。
卖房子,通常被视为败坏祖宗家业。
卖掉资产去奢侈享受,是败家子,二世祖,抽鸦片的。
另一方面,京沪各大城市,储蓄超过10万亿元。北京人均都有50万元存款。
本身存款就已经花不完了。不需要卖房子渡日子。
于是,真正卖房的理由。就只剩下一条“看跌”。
一旦看跌,那么多少的抛盘都接不住的。
在最初写营业税的文章《第一次宏观调控(上) #680》,我们说道,高昂的交易成本,导致了市场“螺旋式上升”。
你加5.55%的营业税,最终市场可能上涨15~20%左右。
为什么。你看“赔率胜负手”就很容易理解。

一般人谈论的“看涨/看跌”,是基于1:1的对等收益的。

假如我和你说,“看涨/看跌”,开出了2:1的赔率。
你猜对了,只能赢1元。猜错了,就要输2元。
请问,你在哪一个价位,如此“肯定确信一定”房价会下跌。
如果说1:1赔率时,我在40000/㎡元时就敢看跌。
则1:2赔率时,我在100000元/㎡也不敢做空。看空,但是不做空。
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更进一步,1:50赔率呢?
如果你猜对了,你赢10000元的购物红包。
如果你猜错了,你赔一辆500000元的奔驰给我。
请问,房价涨到哪一个价格。你敢开始和我赌。
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' s8 U1 V2 U  g( w4 G0 B- v
以中国人的保守性格。到了哪一个价位我都不敢和你赌。
哪怕房价涨到了2xxxxx元/平米,你让我先割让20%税费成本,再博它跌幅超过21%,你也不敢呀。

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3 I$ r2 M( z/ R9 S
yevon_ou@163.com,2016年5月22日午)

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