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[房产杂谈] 0109 2016.10月调控政策的分析 #1125

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发表于 2018-2-5 18:40:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
2016.10月调控政策的分析 #1125
日光之下,并无新事。已行的事,后必再行。
——《旧约·传道书》
一)秦岭
话说十一哥哥躲在秦岭的大山里面。森林里的小木屋,夜里透过玻璃看星星。一颗二颗三颗四颗,数得好不快活。
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对于上海的房地产网签系统,它在10.1~10.8是不办公的。所以您不用费心去猜什么政策。
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无论什么政策,您都是束手待屠的羔羊。丝毫办法没有,只能眼睁睁地等着政策变化。
于是,朋友圈就刷爆了如下图画。
有了Wifi毕竟不能隐居人生。朋友圈群情纷纷,都快要被“十二城限购”刷爆屏了。所以我们额外补一篇,谈谈本轮政策的分析。

8 o! e) i  p+ W' W/ X% P

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! d& t' r/ Q% h# u! G
二)地王拍卖
对于本轮“限购调控”,我们有二种分析范式。计划经济的和市场经济的。
我们先来讲计划经济。如果篇幅够,再讲市场经济的视角。
从计划经济的角度讲,高层可谓“高瞻远瞩”。
上海楼市,从2015.09~2016.03,也就是A股市场崩溃了之后,经历了一场非常大的牛市。
一般估算,涨幅在30~50%,最强的板块有+50%,较弱的板块也有+30%
按照“炒楼业”的传统,以及我们十几年的经验之谈。楼市涨“+50%”并不算是新闻。历史上也有了许多次。
基本每次“单数年”+50%的涨幅之后,双数年是比较疲软的。
因为市场需要盘整,购买力跟不上。
而消费者的心理也需要“再教育”。你明明400W的东西,一下子就跳价到600W了。
房东跳价我就不接,我就是咽不下这口气!
通常双数年要盘整整整一年。一直等到“观望期”结束。
消费者眼看看抵抗无望,而且房价整整一年都盘旋在600W的水平线上。
于是他们觉得600W是“市场价”。觉得房东没有欺负他。这才肯入场接货。
但是2016年的行情,截然不同。
上海上一轮的跨年行情,以2016.03.25为分界线。
“325新政”之后,社保二升五,市场急剧转冷。看房者寥寥。
炒家内部普遍认为要进入新一轮冰河僵持期。要一二年才可以恢复。
但是,在这样的情况下,2016.05.18随着“周浦拍地”,顿时又爆发了波澜壮阔的大行情。[url=][1][/url]
你要知道,在5月18日时,周浦地王是没有依据的!
在当时,上海楼价并不高。大概仅勉强维持一个7/5/3的格局。周浦的二手房报价普遍在30000左右。
实际能成交的二手房价格,不会超过23000~25000。
不仅仅周浦“基本面”不贵。而且市区也不贵。
普通老城区的核心地段,南卢湾北静安一般持续在60000元/m的价格。
如果你不说老城区,光说浦东。则小陆家嘴,实际成交也就在80000/m左右。而且这个价格今天也是八万。
所以“周浦地王”是非常没有道理的。简直可以说KFS疯了。
“周浦”疯了还仅仅是第一步。紧接着又拍了三四块标志性的土地。
譬如说顾村,青浦,徐泾,奉贤等远郊地块。
略靠近市区,外环边缘的凉城,更拍到了惊人的120000/m保本价。
这一系列的“后续地王”,彻底确立了“郊区8W,市区15W,市中心25W”的未来预期地位。
(地价倒推,2018预期房价。图片出处:一房一万)
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(地价倒推,2019预期房价)

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三)地王的影响
3.25是收紧打压。而仅仅到了5.18就爆发了“地王行情”。
地王拍卖的结果,是整个市场又被拉高了+50%。
周浦之前挂牌价30000,实际能成交价大约在23000左右。
可是“地王”行情一出来,挂牌价立即升到了45000~50000,房东都杀红了眼。
南卢湾本来价格持续在60000左右。一下子就拔高到了80000/m。
莘庄50000->70000
大宁75000->100000
金沙江路50000->70000
…………
房东在马不停蹄涨完了第一个+50%之后,立刻开始又涨了第二个+50%
这在楼市历史上,是从来没有过的事情。
也让所有的分析师,老鸟们都跌破了眼镜。
只不过因为我们的“方向是正确”的。头寸建立在Long Only上面,所以哪怕估错了力度,我们依然是胜利者。
9.24在北京参加了一场“地王研讨会”。是20家最重要的地产商,大家关起门来谈一谈,对于“地王”的感受。
会议研讨的结果,颇为出人意料;

    + C2 p/ w8 T. I5 ~2 F
  • KFS表示,对于地王有巨大的“忍受度”。

  • 因为KFS有一整个团队需要养活,有巨大的前置成本。所以维持最小规模的开发量是必须的。

  • 当地王很贵时,就减少一点开发量。土地便宜时,就增加一点开发面积。总体弹性在33%:100%左右。


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市场上一般认为,对于地王有“阴谋论”的解读。甚至有人认为,地王的出现,在于官商勾结。私底下有“出让金返还”,“利率补贴”,“赠送容积率”等暗箱操作。
这些阴谋论有很多的逻辑缺陷。因为“暗室”只能一对一。当你有27家KFS参与一块土地拍卖时,你是很难保持所有人“口风紧”的。
而通过对KFS的了解,我们发现KFS其实更接近那些“来料加工”的老板。
原材料本身的价格是不重要的,反正是贵进贵出。成本摊在消费者的头上。
煤价贵上几倍,发电厂可能也仅削减几个班组。
更何况还有人事和官帽上的考虑。

几乎所有的KFS都表示,在定价时完全不受周边二手房的掣肘!

政府只要减少土地供应量。
就可以轻易地将地价推高几倍。
四)引爆地王行情
按照一些内部人士的说法,高层认为中国股市“不堪大用”。
众所周知,2015年的GDP数据非常难看。几乎所有的实体经济,都陷入了严重的萧条。
2015年唯一的亮点,是金融业的增长。而金融业,增长又集中于“证券”。
从2015年春天起,A股市场的“日成交量”就超过了12000亿人民币。
这个金额,超过了NYSE,超过了Nasdaq,是香港市场的二十倍。
全球有史以来第一。
股票的交易量高,则券商的“佣金”相应增高。印花税,ipo承销费用,基金销售和理财,等等各种佣金性收入水涨船高。这些都算是“第三产业”产值。
2015年的“A股牛市”,带来了2015年金融业GDP大丰收,使得难看的国民报表有了一丝血色。
众所周知,中国A股是一个巨大的垃圾场。如果扣除银行股,则剩余股票平均市盈率50倍以上。
而按照中国企业的治理规范,道德品质。
参照国际市场Emerge Market的平均估值。
中国A股的合理估值,PE=5不会超过五倍!
也就是说,中国A股的合理估值在600点左右。
目前被人为炒上去了虚高五倍。
所以高层认为“股市不堪大用”。
因为随着股市规模的越来越大,你就需要更多更肥的韭菜滋润给养。
骗子太多,傻子不够用了。
象近期“十一”限购政策出台之后,股票从业人员摩拳擦掌,日夜期盼资金再流到股市中去。
流去股市干什么,50倍市盈率的股票帮你解套?
别开玩笑了。你的合理估值就是5倍。
甚至3倍。
甚至0.5倍。
PE的0.5倍。在香港市场就是这么玩的。
炒股票根本被人看不起,下九流。
言归正传,随着去年2015.07.04“股市泡沫”的破灭,至今变成了一个僵尸般的存在。
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国家队目前手持20%的总市值在里面。连“违法做空”都喊出来了。
无趣无趣,这个市场也就只能扶扶贫用了。
但是,2016年的GDP数字,依然很难看。
实业依然不振,中小企业被《劳动合同法》逼得纷纷破产。
而左翼记者的人渣行为,使得富士康,三星,苹果制造纷纷搬离中国。
当2016年GDP数据实在太差。
“房地产”这个夜壶,救命稻草终于粉墨登场。
“地王”不一定是密室阴谋。
在“处房情结”“5.65%营业税”等诸多合力之下。几乎所有KFS都认为,消费者只买一手房。
买一手房本身就是山瑞,收点智商税也合理。
政府只需要简单地“减少土地供应”,就可以把地价拉高几倍。
地价拉高之后,有几个好处;
1)原有的物业,房东们全部都升值了。
2)原有的库存,显得更为廉价。
3)随着清库存,银行和地方债也都解套了。
库存之所以难清,98%的原因在于“消费者心理”。
人类的心理,是一条巨大的橡皮筋。狂热的时期,和冷静的时期,其购买欲望可以相差十几倍,几十倍。
许多省会城市的房子,原本高压库存,使尽办法促销也卖不动。
那是消费者认为“买了赔钱”。
一旦消费情绪改变,消费者认为“买了赚钱”。则你哪怕十倍的库存,也可以倾夜之间消化殆尽。如果消费者被Educate面粉比面包贵,库存就好清多了。
学Marketing的人,一直对“消费者心理”深怀深深的敬畏。
人类简单的情绪波动,当放大到十万万人时,会引发剧烈的价格波动。乃至天翻地覆的估值差异。
简单点说,无论6100点,还是1600点,你买的都是同一支股票。

按照“计划经济”的叙事范式,则整件事再清晰不过了。

1)在北京上海引爆地王

2)地王直接翻三倍价格。引爆京沪楼市恐慌性行情。

3)北上限购

4)引爆南京地王,诱发恐慌性抢购行情

5)南京限购

6)引爆合肥,杭州,武汉地王。恐慌性抢购行情

7)合肥杭州武汉限购

8)引导资金进入三四线城市

站在“计划经济”高层领导的视野,他简直就象是“全国一盘棋”。打一桌很大很大的麻将,一切尽在掌握。
首先把上海周浦炒到8W,则市中心25/15/8
这就是一个巨大的“势能”。能量势必向四周溢散。再分布到环京,临深,南京杭州合肥。
将省会城市引爆。“消费者心理”是一件奇妙的事情。
你什么事情也不用做,只要把房价拉高+60%
所谓的“购买需求”,疯狂的买盘,一下子全冒出来了。
好像这些资金10000元/m的时候都在睡觉,到了20000/m时突然饥不可耐地抢房子了。
然后强二线和省会城市再限购。
进一步把资金和购买力再压缩到三四线城市。
只要有了“赚钱效应”,不怕县城里的房子没人抢。
于是;
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  • 房地产库存都被清掉

  • 今年的GDP很好

  • 银行和地方债风险解除


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从“计划经济高层”的角度看,这简直太完美,太鸿韬伟略,太BiBiWC了!
五)会跌么
下面罗列一些数据。比较长,有四五张图。懒得看的可直接往下拉。
原文在:《最详细!一张图看懂各地楼市新政》
[url=]http://bj.house.sina.com.cn/news/2016-10-04/21456189067823781032698.shtml[/url]
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接着回答一个各位最关心的问题:“会跌么”?
这个问题,如果你看懂了“计划经济高层”的解构范式,则它根本就不是问题。
让我们再想一想,整体逻辑的运作玩法;
1)拉高京沪深
2)一线城市限购,逼资金去二线
3)拉高南京合肥杭州
4)二线城市限购,逼资金去三线
在这样的情况下,一线城市的“标杆”作用,是非常非常重要的!
你只有一线城市很高很高,才能衬托出二线的便宜。
如果上海楼市崩盘,跌回到大前年的5/3/2,那么你让南京怎么办。
武汉光谷的口号是,“衔接深圳产业转移”。
如果深圳楼市崩盘,劳动力成本降到很低很低,你让武汉怎么办。
“二朵乌云”,价格体系既然已经形成。如果一线崩盘,你让南京杭州合肥怎么办。
如果二线城市崩盘了,你让三线城市怎么办。
还要不要去库存,还要不要化解三四线城市的房地产压力了?

你不仅仅不能“降价”,不能崩盘。你还需要做出一副“气势如虹”,压也压不住的味道。

一线城市不仅仅要保持价格的“标杆”,同时还要保持“赚钱效应”的标杆。

“京沪永远涨”,你必须让全国人民相信,京沪楼市好得不能再好。供不应求。
纯粹是因为“政府限制”,限购限贷,不得已才买二线蓝筹。才会买南京杭州。
你必须让全国人民深深地相信三件事;
1)京沪很贵
2)京沪永远涨
3)纯粹是买不到
相信了这三件事,才有了三线城市的春天。才有了房地产去库存的全国一盘棋。
所以2016.10.06,其实是房地产最确定的时期,“必涨”。
京沪一定涨!无论政府嘴上怎么说,身体却做出了最实诚的动作。
当你牛市的时候,政府会装腔作势搞出各种“限购调控”。
但京沪哪怕有一丝一毫的摇摇欲坠,哪怕一丝一毫的疲软不稳。政府比谁都操心,比谁都更暗中托力。
“标杆”不能倒,涨幅可以商榷。但“涨”是最确定无疑的事!!
六)结语
好了,以上是建立于“计划经济”高层的俯视视角。全国一盘棋,所谓移兵如棋,打一局很大很大的麻将。
唯一确信的是,2016年的GDP,随着房价大涨和房地产火爆,估计不会太差了。
我们说到,分析范式,分为“计划经济”和“市场经济”二种。
眼看看计划经济也写了近4300字,字数够了。
“市场经济”不如不写。写了还会被封贴和喝咖啡。
反正关于市场经济,我们要表达的事,大家都知道,也只用四个字就够了。
* A3 J. [* U* I4 h6 i, ^7 X

“以上全错”

yevon_ou@163.com,2016年10月7日午)

7 C; J5 e# g, n4 j0 w2 ^
2 n- j0 ]; o4 T; j, O! h/ s7 H8 i) ]1 k

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[url=][1][/url]《上海周浦再出地王:保本售价7.9万/平房价直追香港》[url=]http://finance.qq.com/a/20160518/047983.htm[/url]

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